Saat pertama kali menyewa apartemen di Jepang, banyak orang asing yang kaget melihat daftar biaya yang harus dibayar sebelum bisa pindah. Selain uang jaminan dan uang kunci, ada juga istilah seperti biaya notaris kontrak sewa apartemen Jepang dan stamp duty (bea materai) yang sering menimbulkan kebingungan. Artikel ini menjelaskan secara praktis apa saja biaya tersebut, kapan harus dibayar, dan apa yang perlu kamu siapkan sebagai orang asing di Jepang.
Apakah Ada Biaya Notaris saat Tanda Tangan Kontrak Sewa di Jepang?
Berbeda dengan di Indonesia, di Jepang kontrak sewa apartemen biasa (chinтайshaku keiyaku / 賃貸借契約) pada umumnya tidak memerlukan notaris resmi untuk disahkan. Kontrak sewa standar cukup ditandatangani langsung antara kamu (penyewa) dan agen properti atau pemilik properti.
Namun, ada pengecualian penting: jika kontrak kamu menggunakan sistem 定期借家契約 (teiki shakuya keiyaku) atau kontrak sewa waktu tetap, maka secara hukum di Jepang, agen wajib memberikan penjelasan tertulis yang resmi. Beberapa kasus khusus — misalnya kontrak jangka sangat panjang atau melibatkan properti komersial — mungkin melibatkan notaris. Tapi untuk apartemen residensial biasa, biaya notaris hampir tidak pernah muncul.
Catatan: Informasi ini bersifat panduan umum. Konfirmasi selalu kondisi kontrakmu langsung dengan agen properti atau konsultan hukum setempat.
Apa Itu Stamp Duty (Bea Materai) di Jepang?
Di Jepang, 印紙税 (inshi-zei) adalah pajak yang dikenakan pada dokumen tertulis tertentu, termasuk beberapa jenis kontrak. Ini setara dengan "bea materai" di Indonesia.
Kabar baiknya: kontrak sewa apartemen hunian biasa umumnya tidak dikenakan inshi-zei. Berdasarkan hukum perpajakan Jepang, kontrak sewa tempat tinggal (bukan komersial) dikecualikan dari kewajiban materai ini.
Yang perlu kamu perhatikan adalah jika ada dokumen lain dalam proses sewa yang mungkin memerlukan materai, seperti:
- Surat perjanjian pinjaman (jika ada pinjaman terkait properti)
- Kontrak renovasi atau perbaikan dengan nilai tertentu
- Dokumen bisnis atau komersial
Untuk kontrak sewa hunian standar, kamu tidak perlu khawatir soal biaya materai ini.
Biaya yang Benar-Benar Perlu Kamu Bayar saat Tanda Tangan Kontrak
Meski biaya notaris dan stamp duty biasanya tidak berlaku untuk kontrak sewa biasa, ada beberapa biaya lain yang pasti akan kamu temui. Berikut rekap yang perlu kamu pahami:
| Nama Biaya | Penjelasan | Perkiraan Besaran |
|---|---|---|
| 礼金 (reikin) — Uang Kunci | Pembayaran satu kali ke pemilik, tidak dikembalikan | 0–2 bulan sewa (bervariasi) |
| 敷金 (shikikin) — Uang Jaminan | Deposit yang bisa dikembalikan saat keluar (dikurangi kerusakan) | 1–2 bulan sewa |
| 仲介手数料 (chukai tesuryo) — Biaya Agen | Komisi agen properti | Hingga 1 bulan sewa + pajak |
| 火災保険 (kasai hoken) — Asuransi Kebakaran | Wajib di hampir semua kontrak sewa | Sekitar ¥15.000–¥20.000/tahun (estimasi, cek langsung) |
| 保証料 (hosho-ryo) — Biaya Garansi | Biaya perusahaan penjamin (pengganti penjamin perorangan) | 0,5–1 bulan sewa (bervariasi) |
| 鍵交換費用 (kagi kokan) — Ganti Kunci | Penggantian kunci baru untuk keamanan | Sekitar ¥10.000–¥20.000 (estimasi) |
Semua angka di atas hanya estimasi panduan. Besaran aktual berbeda tergantung properti, lokasi, dan pemilik. Selalu konfirmasi rincian biaya dengan agen properti sebelum tanda tangan.
Langkah-Langkah Tanda Tangan Kontrak untuk Orang Asing
Proses tanda tangan kontrak di Jepang bisa terasa rumit jika kamu belum terbiasa, terutama karena sebagian besar dokumen dalam bahasa Jepang. Berikut langkah-langkah umumnya:
1. Siapkan Dokumen yang Diperlukan
- Zairyu Card (在留カード) — kartu izin tinggal, wajib ditunjukkan
- Paspor yang masih berlaku
- Bukti penghasilan (slip gaji, surat keterangan kerja, atau dokumen dari kampus jika mahasiswa)
- Inkan (印鑑) atau stempel nama — di beberapa agen kini bisa diganti tanda tangan
- Nomor rekening bank Jepang untuk setup pembayaran sewa otomatis
- Data penjamin atau perusahaan penjamin
2. Minta Penjelasan dalam Bahasa yang Kamu Mengerti
Sebelum tanda tangan, kamu berhak mendapat penjelasan tentang isi kontrak (juyo jiko no setsumei / 重要事項の説明). Jika kamu tidak paham bahasa Jepang, cari agen yang menyediakan penjelasan multibahasa atau bawa teman yang bisa membantu menerjemahkan. Beberapa agen besar di kota seperti Tokyo dan Osaka sudah menyediakan layanan dalam bahasa Inggris atau bahasa Asia lainnya.
3. Periksa Rincian Semua Biaya dengan Teliti
Minta lembar rincian biaya (mitsumori-sho) sebelum hari tanda tangan. Pastikan tidak ada biaya tambahan yang tidak dijelaskan sebelumnya. Jangan ragu untuk bertanya langsung kepada agen.
4. Proses Tanda Tangan
Tanda tangan dilakukan di kantor agen properti. Saat ini banyak agen yang sudah menawarkan sistem kontrak elektronik (denshi keiyaku), sehingga proses bisa lebih cepat dan tidak perlu hadir secara fisik untuk beberapa dokumen.
5. Pembayaran Biaya Awal
Biasanya seluruh biaya awal (termasuk deposit, biaya agen, dan lainnya) dibayar sebelum atau saat tanda tangan kontrak. Metode pembayaran umumnya transfer bank atau kartu kredit — tergantung kebijakan agen.
Tips Praktis untuk Orang Asing di Jepang
- Gunakan layanan agen properti yang berpengalaman menangani orang asing, seperti Suumo, ABLE, Leopalace21, atau agen khusus internasional di kotamu.
- Jika kamu perlu membuka rekening bank Jepang untuk setup pembayaran sewa otomatis, pertimbangkan bank-bank yang ramah orang asing seperti Yucho Bank atau beberapa bank regional yang menerima pemegang visa kerja.
- Untuk transfer uang ke keluarga di Indonesia sambil mengurus biaya pindahan, layanan seperti Wise atau Remitly bisa membantu dengan kurs yang kompetitif. Selalu bandingkan kurs dan biaya sebelum transfer.
- Simpan semua salinan dokumen kontrak dengan baik — kamu akan membutuhkannya saat keluar dari apartemen nanti.
Kesimpulan: Jangan Panik, Pahami Dulu Sebelum Tanda Tangan
Biaya notaris untuk kontrak sewa apartemen hunian di Jepang pada umumnya tidak ada, dan stamp duty (bea materai) pun hampir tidak berlaku untuk sewa residensial biasa. Biaya yang benar-benar perlu kamu persiapkan adalah uang deposit, uang kunci, biaya agen, asuransi, dan biaya penjamin.
Yang paling penting: selalu baca dan pahami semua dokumen sebelum tanda tangan. Jika ada yang tidak jelas, tanyakan langsung kepada agen atau minta bantuan penerjemah. Proses sewa apartemen di Jepang memang terasa berat di awal, tapi sekali kamu mengerti alurnya, semuanya akan jauh lebih mudah.
Semangat! Banyak orang Indonesia sudah berhasil melewati proses ini, dan kamu pun pasti bisa. Jika ada pertanyaan lain seputar kehidupan di Jepang — mulai dari rekening bank, SIM card, hingga kirim uang ke Indonesia — Japan Life Hub siap membantu dengan informasi yang praktis dan terpercaya.